企業(yè)每年在進行租金定價時，都需要考慮租金上漲問題，然后制定新一年租金標準，行業(yè)常見的有兩種操作方式：一是根據(jù)寫字樓租賃市場比較法重新對比市場進行定價，二是根據(jù)現(xiàn)有租金結合一定的上漲幅度測算。

寫字樓租賃市場市場比較法的道理容易理解，但因其對比評價受主觀性因素影響，制約了其使用的接受度。因此，不少企業(yè)定價時會考慮基于現(xiàn)有租金疊加上漲幅度方式來輔助定價。而這種方式，就涉及到上漲幅度如何設定的問題了。那么，在租金定價時到底如何考慮租金的上漲幅度呢？很多人可能沒有細想，憑著經(jīng)驗簡單粗暴地根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗的通常增長比例來處理，或是根據(jù)CPI上漲來考慮。當然，也有嚴謹一些的人會去了解一下寫字樓租賃市場上其他樓宇過去一段時間內的租金上漲幅度作為參考，然后結合自身的情況再進行分析。此外，隨著資管思維的逐漸普及，一些對投資回報比較關注的企業(yè)可能還會從資管視角來推導項目的租金要求，然后綜合寫字樓租賃市場情況來考慮。

且不論上述這些方法科學與否，總之它會給出我們一個漲租幅度的參考，給未來的續(xù)租或是換租提供價格參考。然而，不管采取何種方式，最終得出的租金定價一定是會和我們現(xiàn)有在履約的合同租金存在著差異的。這一差異，也是一般所認為的漲租空間所在，即：漲租空間 = 租金定價 - 當前租金。

說到這里，但也許有些人會感到納悶了：自己拍了一個漲租幅度，難道就代表樓宇的漲租潛力真有這么多嗎？的確，如果漲租潛力的話題真這么簡單我們就沒必要大費周章來討論了。事實上，漲租潛力是由寫字樓租賃市場情況、租戶情況乃至經(jīng)濟環(huán)境等多方面的因素綜合決定的，并且在寫字樓和購物中心等不同的物業(yè)形態(tài)的考慮點也會存在差異。

宏觀市場因素對寫字樓漲租的影響

需要指出的是，前面我們在對比周邊樓宇的價格或漲租幅度，即便調查到可參考的數(shù)據(jù)，往往也是過去一段時間的情況。而實際上對于分析漲租空間所使用的定價，必須是未來的價格才有意義，這些對我們來說卻是未知的情況。這也就是說，要分析漲租潛力還必須對未來有正確的預判才行。

道理很簡單，但是該怎么對未來做預判呢？難道還是靠拍腦袋嗎？在實際考慮的過程中，有些人會參考過去一段時間的平均漲幅，這也算是一種結合統(tǒng)計學的方法。然而，如果要有更準確的預判，其實還是需要分解到影響租金的各個因素去進行分析。比如：以寫字樓為代表的辦公形態(tài)物業(yè)，其租金回報往往受到市場因素明顯的影響。除了參考其他樓宇的價格外，通常還包括寫字樓租賃市場供需情況和經(jīng)濟環(huán)境等因素。因此，在考慮自身項目的漲租潛力的時候，就需要結合這些因素進行綜合的分析。

根據(jù)經(jīng)濟學的理論我們知道：當市場供不應求的時候，通常會價格上漲；而反之當供大于求的時候，價格則會下跌。因此，供需關系的變化，一定程度上也會影響到寫字樓租金上漲的可能性。對于寫字樓市場過去一段時間的新增需求，行業(yè)里一般通過“吸納量”這一指標來衡量，即：吸納量=新租面積+擴租面積-退租面積。當吸納量小于新增供應時，意味市場的空置率會進一步上升，這對租金上漲將產(chǎn)生負面影響；反之，當吸納量大于新增供應時，空置率會下降，則對租金上漲將產(chǎn)生積極作用。當然，在這一供需關系背后還有另外一個只無形的推手就是經(jīng)濟周期。在經(jīng)濟周期的上行期，租戶的整體承租能力會相應的有所提升，承租需求也會更加旺盛；而在經(jīng)濟周期的下行期，租戶的承租能力則往往會有所下降，這時候退租的風險都將加大，更不要說漲租了。當然，房地產(chǎn)的周期一般相對于經(jīng)濟周期有一定滯后性。而至于如何分析經(jīng)濟周期，一般可以通過參考GDP數(shù)據(jù)來進行分析。除了像疫情這種突發(fā)事件外，大部分情況下經(jīng)濟周期的波動都是一個漸進的過程，通過趨勢分析我們都可以略知一二。

那么，經(jīng)過上面的討論，其實我們對于漲租潛力的公式就可以進一步優(yōu)化了：漲租潛力=市場租金 x (1+周期影響因子) - 當前租金。至于公式中的影響因子，從統(tǒng)計學的角度可以分析過去若干年的租金得到，這里暫時就不做過多的展開了。

商戶銷售額對購物中心漲租的影響

除了市場等外在因素，自身項目的情況往往也會對租金帶來一定的影響。特別是在購物中心領域，即便是相同的城市和商圈，租金也經(jīng)常會很大的差異。這是為什么呢？
承租寫字樓的租戶以辦公或形象宣傳為目的，關心的是環(huán)境好不好、交通是否便利等硬件條件；而承租購物中心的商戶就是為了賺錢，如果在這里賺不到錢，即便環(huán)境再美好商戶也不愿繼續(xù)租下去，更別說漲租了?？梢哉f，商戶的銷售額是影響購物中心租金水平的關鍵。對于這一觀點，我想大家其實都能理解，畢竟提成租金模式就是大家第一反應就會想到的例子。但是，我這里要說的并不是提成租金，因為提成帶來的收益都是合同約定好的，并不需要再去動什么腦筋了。如何通過商戶的銷售額去挖掘漲租潛力，才是我們要思考的問題。其實這個道理也并不復雜——商戶生意好賺到錢了，適當范圍的漲租往往他們也是能夠接受的；商戶生意不好持續(xù)虧損，即便收著高額的租金也是隨時有掉鋪風險的。因此，我們可以認為租金上漲與商戶實現(xiàn)的銷售額提升是成正比的，即：漲租潛力=當前租金 X 銷售額增長百分比。上述的公式并不難理解，但需要指出的是：銷售額的增長是相對，從實際運營角度出發(fā)還需要考慮商戶當前的狀態(tài)。簡單來說，漲租潛力還需要考慮漲租后對商戶盈虧平衡的影響，只有在商戶盈利的狀態(tài)下漲租潛力才是存在的；如果商戶當前還在力爭保本的階段，即便銷售額增長了漲租的潛力也是0。此外，還要明白的一點是：漲租潛力≠漲租能力。一個商戶今天具有漲租潛力，不代表我們就一定能漲租，這受制于商場與品牌之間的對等關系——客大欺店的情況，相信很多人都有切身體會。即便能夠談漲租的，往往也還受限于我們的租賃合同期限的影響。而當合同到期后，商戶可能還是綜合自身在整個合同期的表現(xiàn)來分析?？紤]到這一情況，我們在分析漲租潛力的時候，也可以對公式做一步的優(yōu)化，即：漲租潛力 = 上一份租約首年租金 X (1+合同期銷售額復合增長率)^(租期+1) - 當前租金。

基于目標坪效分析的應用探討

通過上面的分析，我想大家也許對漲租潛力的測算大體有個概念了。然而我還想說的是，漲租潛力分析的目的并不是為了算算數(shù)字后坐等結果，而是要幫助企業(yè)進一步挖掘實現(xiàn)漲租的可能。當然，數(shù)據(jù)分析本身也是有意義的，可以幫助我們在續(xù)租/換租的時候知道怎么跟客戶去洽談，幫助我們了解商戶的合作潛力以做好汰換準備等等。此外，在購物中心領域里，提升漲租潛力的工作其實還可以做的更多。
前面我們講到，租金上漲與商戶實現(xiàn)的銷售額提升成正比。這也就是說，購物中心需要想辦法去刺激商戶實現(xiàn)銷售額提升，進而為我們的漲租奠定基礎。做購物中心運營的朋友們在這方面往往都有自己的很多方法和實踐，如活動支持、聯(lián)合促銷等等。一些在運營方面比較有經(jīng)驗的的商場，還會為商戶設定目標激勵。這一目標通?？梢詫吮酒放圃谕亲龅米詈玫拈T店的坪效，或是對標同品類其他領先品牌的坪效。通過激勵商戶趕超對標者的坪效，最終力爭做出更好的業(yè)績，進而為租金上漲創(chuàng)造可能。當然，除了對標之外，目標的設定還可以基于商戶所屬品類的行業(yè)增長水平來考慮；對于處于培育階段的商戶，力爭保本也是一種目標制定的方法。

不知大家之前是否留意到，在通過商戶銷售額增長來分析商戶未來的漲租潛力時，之前我們是用了當前年份的銷售額增長百分比，或整個合同期的復合增長率。但是，不要忘記我們說過漲租潛力是對未來的預判，因此要更預判未來的銷售額增長才是更加準確的做法。當然，參考歷史的增長也是一種參考方法，這也是之前公式被應用的原因。但我想說的是，在為商戶制定了目標坪效之后，其實我們也可以基于此對未來的銷售額進行預測。這里我們可以再引入一個銷售額潛力的概念，銷售額潛力 = 目標坪效 X 租賃面積。基于此，我們就可以進一步分析商戶未來的漲租潛力了，即：漲租潛力 = 當前租金 X (銷售額潛力 - 當前銷售額) / 當前銷售額。

當合同期內目標坪效完成率高時，在續(xù)租談判時就可以參考上述的漲租潛力；而當目標坪效完成率低時，購物中心也許就需要考慮經(jīng)營調整或商戶汰換的問題。當然，這里還有個前提條件就是目標設定的合理性，需要結合商戶的實際情況制定合理的進取目標，保障一定的目標完成率。此外，租金上漲是有天花板，銷售額持續(xù)上漲并不代表著租金可以一直往上漲。商戶在對標其他門店的坪效的同時，同樣也可能會去對標別人的成本結構，包括租金單價等。因此，如果分析漲租潛力的時候，我們也可以考慮同時結合對標者租金水平來做綜合的分析。

當前全球的實體經(jīng)濟正面對著疫情沖擊，雖然國內已經(jīng)開始恢復，但對商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)影響一時恐怕還不能完全消退。這個時候給大家談寫字樓租賃市場漲租好像有點不合時宜。但是我想說的是，在接下來一段時間的復蘇之路上，企業(yè)的經(jīng)營管理必須需要付出更大的努力。

來源：百思空間