投資寫字樓除了售價(jià)，還有隱性的管理費(fèi)用，也就是所謂的“養(yǎng)樓費(fèi)”，如果房源順利出租，管理費(fèi)當(dāng)然是租賃客戶出，如果房源空置，管理費(fèi)自然要業(yè)主自掏腰包，所以投資寫字樓的成本必須要考慮這些“養(yǎng)樓費(fèi)”。

    投資寫字樓隱性支出

    我們以西安來舉例，住宅類的管理費(fèi)（物業(yè)費(fèi)）在1-2元/平，不過寫字樓的物業(yè)費(fèi)甚至?xí)^20元/平米（部分高端甲級(jí)寫字樓，普通的物業(yè)管理費(fèi)也在10元/平左右），如果我們按照一個(gè)100平的甲級(jí)寫字樓房源來舉例，空置一個(gè)月僅管理費(fèi)就需要支出2000元。

    從另一個(gè)層面來說，租賃寫字樓的客戶租期都比較長(zhǎng)，少則1年，多則3-5年，如果企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，沒有人員暴漲或減少的情況，續(xù)租的機(jī)會(huì)也比較高，所以投資寫字樓如果選擇了成熟板塊，出租率會(huì)超過90%，投資者基本是不需要支付管理費(fèi)的。

    當(dāng)然，租賃寫字樓的客戶期限會(huì)比較長(zhǎng)，但是空置的時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)，租寫字樓不比住宅，租戶從意向到最終入駐辦公的時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，再加上免租期時(shí)間，業(yè)主需要的隱性支出會(huì)大大增加。

    投資寫字樓回報(bào)率多大合適

    目前的寫字樓租售市場(chǎng)，投資回報(bào)率在6%-8%比較合適，與住宅相比，商用物業(yè)通常投入高，但投資回報(bào)也較高；當(dāng)然，如果選擇不慎的話，風(fēng)險(xiǎn)也不低。因此，在選擇寫字樓物業(yè)時(shí)，一定要注意以下幾點(diǎn)：

    1、投資寫字樓前，一定要去相關(guān)部門了解一些樓盤所在區(qū)域的市政規(guī)劃，自己估算一下區(qū)域未來的發(fā)展以及樓盤本身的回報(bào)率。

    2、事先了解清楚開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的各項(xiàng)證件是否齊備，如果是投資二手寫字樓，除了要了解城市區(qū)域規(guī)劃政策外，還要考慮二手寫字樓的產(chǎn)權(quán)年限，一般的寫字樓使用年限都是40年，二手寫字樓必須考慮這個(gè)問題。

    3、投資寫字樓需要考慮得房率，大型寫字樓得房率都比較低，只有60%左右，越是高端的寫字樓，公用空間也會(huì)越多，比如走廊、電梯間、通道、公共華云等。

    投資寫字樓的回報(bào)率自然是越高越好，不過投資者考慮寫字樓不僅會(huì)想到回報(bào)率，更是考慮樓盤本身的升值前景，一些乙級(jí)寫字樓即使地段好，投資回報(bào)率高也不會(huì)得到青睞，因?yàn)檫@些樓盤租金上漲難度太大，投資者基本不會(huì)考慮。