關(guān)于西安寫字樓市場(chǎng)，經(jīng)常能聽到一個(gè)問(wèn)題，投資寫字樓前景好不好，寫字樓是否值得投資。其實(shí)對(duì)于投資寫字樓主要還是看地段和地區(qū)發(fā)展，而且因?yàn)殂y行利率較低，寫字樓租賃回報(bào)率會(huì)上升，這會(huì)一定程度上刺激企業(yè)辦公面積增加，促活市場(chǎng)，但政策和市場(chǎng)不能一概而論，投資寫字樓還是要看價(jià)值，所以我們今天分享幾個(gè)有意思的觀點(diǎn)。

    首先投資寫字樓最好買中心區(qū)，不要買郊區(qū)。投資寫字樓的收益主要來(lái)源于租金，所以租戶來(lái)源非常重要，寫字樓本身比較依賴現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而郊區(qū)一般都處于開荒階段，廠房、工廠、產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較多，除非是產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈嵌入，對(duì)于辦公需求爆發(fā)，又穩(wěn)定又渴求。

    然后寫字樓價(jià)值主要體現(xiàn)在配套設(shè)施、交通、周邊商業(yè)等，規(guī)劃的再好的地區(qū)也不如看實(shí)際兌現(xiàn)程度，這也就是投資寫字樓一般都認(rèn)準(zhǔn)現(xiàn)房或者期房，除非附近地段發(fā)展已經(jīng)很完善。

    舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果投資寫字樓時(shí)該樓盤周邊發(fā)展不完善，投資者看不見租客，租客也找不到員工，員工通勤時(shí)間長(zhǎng)，這樣的寫字樓即使便宜，價(jià)值也會(huì)大打折扣，入駐率一般不會(huì)很高，建議謹(jǐn)慎選擇。

    如果是投資二手寫字樓，在交易環(huán)節(jié)會(huì)有更多風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)，租金較高的二手樓，售價(jià)也比較高，租金較低的二手樓，租金價(jià)格也比較低。甚至于，一棟樓之中，幾層價(jià)高幾層價(jià)低，都會(huì)存在。

    這是與住宅市場(chǎng)大不相同的一點(diǎn)，專業(yè)性要比住宅高一些，例如立面設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、周邊空置率、自用比例、租金情況、增值服務(wù)等等，都需要考慮。

    縱觀西安寫字樓市場(chǎng)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)高新區(qū)的甲級(jí)寫字樓超高層均價(jià)都在1.8萬(wàn)以上，低層的甲級(jí)寫字樓均價(jià)也在1.3-1.8萬(wàn)中間，乙級(jí)寫字樓價(jià)格較低，基本都在1.3萬(wàn)/平以下。還有一些樓盤價(jià)格直接在2萬(wàn)/平以上的，比如萊安中心和萬(wàn)眾國(guó)際等樓盤。

    對(duì)應(yīng)的西安寫字樓也有一些價(jià)格比較低的樓盤，比如西部云谷的均價(jià)在0.76萬(wàn)元/平，航天城中心廣場(chǎng)是1.1萬(wàn)/平，這些樓盤或是價(jià)值塑造不夠，或是配套短板，價(jià)格都比較低。

    總的來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)地段，價(jià)格高，租金高，回報(bào)率高，投資門檻也高。偏遠(yuǎn)地段，價(jià)格低，租金低，回報(bào)率有限，投資門檻很低。

    投資寫字樓最佳的選擇還是優(yōu)質(zhì)地段，性價(jià)比高，租金回報(bào)率高的產(chǎn)品。比如高新大都薈，最高回報(bào)率可以達(dá)到13%左右，但是整個(gè)西安類似的樓盤并不是很多，大多數(shù)寫字樓投資回報(bào)率能維持在5%以上就很不錯(cuò)。所以投資寫字樓比投資住宅更深遠(yuǎn)的眼光和資金儲(chǔ)備，門檻相對(duì)較高。