投資寫字樓核心在于測算回報率是多少，無論是寫字樓還是商鋪，投資回報率計算方式都大同小異，今天小編就安利大家回報率的計算方法。

    無貸款投資寫字樓回報率計算

    一般來說，寫字樓投資回報率=月租金收益*12/購房總價格，舉例來說，萬先生投資寫字樓200平米，總售價是300萬元，同等區(qū)段的寫字樓月租金是90元/平米，也就是說萬先生每月收益1.8萬元，年收益是90*200*12=21.6萬元。該房源投資回報率就是18000*12/2000000=10.8%。這種計算方法是比較簡單，但缺點是指考慮了租金和房價，沒有考慮貸款和空置期等因素。

    細(xì)分來說，如果投資寫字樓分貸款和不貸款兩種類型，那投資回報率的計算方法也不太一樣，以下將兩種方式拆分來說明

    現(xiàn)金全款：凈現(xiàn)值投資回報率=年租金／（商鋪總價+投入資本-含稅轉(zhuǎn)手價）

    按揭貸款：凈現(xiàn)值投資回報率=（稅后月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉(zhuǎn)手價）

    有貸款投資寫字樓回報率計算

    從上文的例子中可看出，萬先生投資寫字樓回報率可達(dá)到10.8%，實際上很難有那么高的投資回報率，因為大多數(shù)投資商業(yè)地產(chǎn)都是貸款買房，所以計算回報率必須考慮貸款這個重要因素。

    租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)

    再舉例說明一下，萬先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。

    那么萬先生所投資寫字樓回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%

    這種投資回報率的計算方法考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不過這種方法也有缺點，就是沒有考慮前期投入，比如裝修，找客戶期間的投入等，且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

    綜合考慮的投資寫字樓回報率計算

    如何考慮物業(yè)費、空置期、免租期等一些因素，投資寫字樓回報率的計算方法也會發(fā)生變化。

    租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12／購買房屋總價。

    內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費)＝內(nèi)部收益率

    上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

    以上這些投資寫字樓回報率的計算方法都是有優(yōu)點也有缺點，在計算收益的同時，一定要綜合考慮所有支出，如此才能計算出一個更接近現(xiàn)實的投資回報率數(shù)值。