影響寫字樓租賃價(jià)格和空置率的因素有很多，比如經(jīng)濟(jì)環(huán)境，樓盤存量，寫字樓品質(zhì)等，2020年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢及前三年寫字樓高供給量是空置率攀升的主因，而寫字樓空置率上升也間接導(dǎo)致了租金下降，寫字樓市場(chǎng)存在租金和空置率自我調(diào)整機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)狀態(tài)良好的情況下，預(yù)計(jì)寫字樓空置率會(huì)在未來幾年得到控制。

    以上海寫字樓租賃市場(chǎng)為例，上海寫字樓空置率在近年上升主要由于經(jīng)濟(jì)放緩，加上階段性高供給寫字樓無法快速被市場(chǎng)吸收，2020年新冠疫情使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)短暫停滯，寫字樓租賃市場(chǎng)雪上加霜，空置率進(jìn)一步攀升。

    上海寫字樓市場(chǎng)可分為三輪周期。2000-2008年第一輪周期，寫字樓空置率先下降再上升，2008年金融危機(jī)中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率迅速下降促進(jìn)空置率迅速攀升。2009-2018年-為第二輪-周期，彼時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，空置率下降，這個(gè)現(xiàn)象在2015年三季度達(dá)到最低點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率放緩以及2016-2018年的高供給，進(jìn)一步促使寫字樓空置率逐步上升。

    2019年至今為第三個(gè)周期，2019年一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從上季度的6.8下降到5.7，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響使寫字樓市場(chǎng)需求下降，空置率繼續(xù)攀升。預(yù)計(jì)在未來一段時(shí)期，隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，寫字樓空置率會(huì)有所下降。

    寫字樓租賃空置率影響因素主要有三點(diǎn)：一是在供應(yīng)方面，新入市寫字樓從上市到簽約，會(huì)有一段時(shí)間空置期。在需求層面，寫字樓租賃需求隨經(jīng)濟(jì)變化而變化，在經(jīng)濟(jì)周期高點(diǎn)和低谷會(huì)導(dǎo)致一些寫字樓空置。在單個(gè)資產(chǎn)層面，有部分寫字樓可能因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)與租金定價(jià)、區(qū)域供求關(guān)系等原因長(zhǎng)時(shí)間未能出租。對(duì)前兩種來源形成的寫字樓空置，可以做監(jiān)測(cè)與評(píng)估；對(duì)資產(chǎn)層面存在缺陷而長(zhǎng)時(shí)間未能出租的寫字樓，可以通過商改租等形式進(jìn)行處理。

    未來3-5年，無論是上海還是國(guó)內(nèi)其他城市，寫字樓租賃空置率還會(huì)進(jìn)一步提升，市場(chǎng)消化能力有賴于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇