隨著經(jīng)濟(jì)的飛快發(fā)展，我國的企業(yè)在短短的30年里完成了量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，華為、比亞迪等一批批優(yōu)秀的企業(yè)逐步發(fā)展壯大，這些企業(yè)的成長與轉(zhuǎn)變，必然伴隨了寫字樓的成長和變化。

　　所有的企業(yè)在發(fā)展過程中都會面對辦公空間的問題，從開始的一副桌椅，到后面的一間辦公室，再到屬于自己的辦公場所甚至辦公樓，這些成本都成為企業(yè)無法避免的一種投資，會隨著公司的發(fā)展而不斷攀升。

　　而投資必然產(chǎn)生回報(bào)，租用辦公室的回報(bào)是可以利用場地得到相應(yīng)的生產(chǎn)價(jià)值；但是更多有實(shí)力的企業(yè)往往會選擇購買寫字樓，可用于自用、出租、轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，這會帶來更多的附加價(jià)值。

　　投資寫字樓的回報(bào)計(jì)算

　　對寫字樓進(jìn)行投資，大家最關(guān)注的問題必然是回報(bào)，下面給大家提供幾個收益的計(jì)算參考。

　　租金回報(bào)率計(jì)算公式:(稅后月租金-按揭月供款)*12/(首期房款+期房時間內(nèi)按揭款)

　　優(yōu)點(diǎn):這種計(jì)算方式綜合考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用的范圍更廣，還可估算資金回收期的長短。

　　不足:在未考慮前期的其他投入和資金的時間損耗的情況下。不可以解決多套投資的現(xiàn)金分析問題，且其有一定的片面性，不能作為最理想的投資分析工具。

　　租金回報(bào)率分析法計(jì)算公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))*12/購買商鋪總價(jià)

　　優(yōu)點(diǎn):此種方式得出的數(shù)值越大，說明項(xiàng)目越值得投資。既考慮了租金、房價(jià)，又考慮到了兩種條件的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

　　不足:沒有考慮到全部的投入與產(chǎn)出以及資金的時間損耗成本，因此也不能作為投資分析的全面依據(jù)，無法對按揭付款提供具體的分析。

　?。ㄒ话銇碚f，如果某個寫字樓的單位年回報(bào)率能達(dá)到8%~10%，就可投資購買。若年回報(bào)率超過10%，則屬上乘產(chǎn)品，建議不要錯過。）

　　內(nèi)部收益率法計(jì)算公式:累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金*投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等費(fèi)用+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))。

　　優(yōu)點(diǎn):此法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面的因素，可與租金回報(bào)率相結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為銀行存款，不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率是按復(fù)利計(jì)算。

　　不足:通過計(jì)算內(nèi)部收益率去判斷投資價(jià)值，是以當(dāng)下的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的變化是未知數(shù)。

　　注:上述公式皆以按揭為例，未考慮付息、中介費(fèi)支出等;累計(jì)收益與投入均考慮在投資期限范圍內(nèi)。